El ABC para invertir en bienes raíces

En esta ocasión, desarrollamos un tema enfocado en aquellos inversionistas que buscan crear patrimonio a través de los bienes raíces. Tuvimos la participación de Juan Kasuga, Director General de Creditaria, quien compartió tips, consejos y el paso a paso de los aspectos a considerar para obtener ganancias con una propiedad.

¿Cuáles son los aspectos fundamentales a considerar al momento de querer invertir en bienes raíces?

Antes de tomar la decisión de comprar un bien inmueble, es importante preguntarse: ¿para qué lo quieres?

Existen dos principales alternativas:

1.-Porque se necesita una solución de vivienda.
2.-Porque se necesita una solución de inversión.

Aunque puede ser evidente que tu solución de vivienda también puede ser una solución de inversión, la diferencia radica en que privilegiarás ciertos aspectos. En una vivienda, buscarás una ubicación cercana a la escuela de tus hijos, una cocina acondicionada a tu gusto, accesibilidad al transporte público y seguridad en el vecindario. En el caso de una inversión, priorizarás la facilidad para alquilar, mayor plusvalía, ocupación durante todo el año, entre otros. Lo primero que debes tomar en cuenta es el uso que le darás a la vivienda.

En el caso de una vivienda con solución habitacional, debes considerar lo siguiente:

Evalúa tus alcances financieros y determina la mejor ubicación para tus necesidades. Muchas veces, las personas se enamoran de una vivienda y la adquieren, haciendo grandes esfuerzos para pagar la hipoteca. Sin embargo, esta no siempre es la mejor solución, ya que se pierde de vista que a veces se deben dar pasos graduales para alcanzar los objetivos. Recomendamos comenzar con algo que te haga sentir cómodo y satisfaga tus necesidades básicas de vivienda, aunque no sea la casa de tus sueños. Con el tiempo, tendrás la opción de venderla y utilizar las ganancias obtenidas como enganche para una casa mejor.

Es importante tener en cuenta que si no se cuenta con suficiente dinero para comprar una vivienda de contado y se necesita apalancamiento financiero, eso determinará las opciones de viviendas a las que tendrás acceso. 

En el caso de inmuebles comerciales:

Por lo general, se requieren créditos a corto plazo, con un máximo de cinco años, y en la mayoría de los casos, las mensualidades se vuelven complicadas. Por lo tanto, es más difícil pensar en adquirir un inmueble comercial.

Existen otros tipos de instrumentos que ofrecen plazos más largos, pero suelen ser más costosos. Si decides ir por un modelo de inversión, se recomienda elaborar un plan de negocio. Debes considerar: ¿cuánto dinero tienes? ¿para qué te alcanza? ¿a cuánto puedes alquilar? ¿cuánto tendrás que invertir si solicitas un crédito? Con base en estos factores, podrás tomar una mejor decisión.

Desde el punto de vista de inversión, un local comercial te generará más renta en comparación con una vivienda habitacional. En el mundo del alquiler, una vivienda para uso habitacional generalmente se alquila por alrededor del 0.5% del valor total de la propiedad. Por ejemplo, si la propiedad tiene un valor de $1 millón de pesos, es posible que se pueda alquilar por $5,000 pesos al mes, como dato general. Sin embargo, en algunas áreas de alta demanda, es posible alquilarla por $10,000 pesos o más. Es importante tener en cuenta esta regla del mercado, que establece que las propiedades se alquilan alrededor del 0.5% del valor total.

La figura del Broker hipotecario

Juan Kasuga nos proporciona un ejemplo que ilustra la diferencia entre acudir a un broker o a una institución bancaria. Es similar a cuando tienes hambre: un broker hipotecario es como ir a un buffet, donde puedes encontrar pescado, carne, pastas, ensaladas, etc. Por otro lado, acudir a un banco especializado sería como ir a un restaurante de comida árabe, donde no podrías pedir espagueti o pizza. Al ir a un banco, solo tendrás acceso a los productos que ofrece esa entidad, y no necesariamente serán los mejores para ti. Muchas veces, las personas tienen en mente adquirir la vivienda, pero Juan recomienda que se dedique el mismo amor y cuidado a buscar un crédito hipotecario, ya que vivirás con él durante muchos años. No hay nada peor que tener la casa de tus sueños y terminar odiándola porque tienes dificultades para pagar la hipoteca debido a la elección de un mal producto. Al acudir a un broker hipotecario, tendrás acceso a todo el mercado de hipotecas del país y a diferentes opciones de bancos con condiciones atractivas. El broker te ayudará a obtener un financiamiento a medida que sea conveniente para ti. La verdadera función de un broker no es solo la practicidad de trabajar con múltiples instituciones, sino que ayudan a sus clientes a ahorrar cientos de miles de pesos, destaca Juan Kasuga.

En Arrenda, consideramos que es importante que los brokers puedan brindar un valor agregado a sus clientes al ofrecer más opciones financieras para tomar decisiones más informadas. Esto ayuda a construir relaciones duraderas y de confianza. Una opción para los brokers es afiliarse como socios de Arrenda y ofrecer a sus clientes la opción de adelanto de rentas para propiedades ya arrendadas, obteniendo una comisión por ello.

¿Dónde comprar?

La ubicación es un aspecto crucial a considerar y tiene un impacto en la plusvalía que puede obtener la propiedad. Un buen broker hipotecario también debe asesorarte en este sentido, ya que es complementario a sus servicios. No solo se trata de cuánto costará la casa con un crédito hipotecario, aunque eso es importante, sino también de la plusvalía que la propiedad puede ganar. No todas las plusvalías son iguales; por ejemplo, una vivienda nueva puede tener una plusvalía del 8% al 12%, mientras que hay colonias y desarrollos que pueden tener una plusvalía aún mayor.

En la Ciudad de México, según la experiencia de Juan Kasuga, las mejores zonas para invertir siguen siendo la Colonia del Valle, Condesa, Polanco, Narvarte y la Colonia Juárez. Sin embargo, estas colonias tienen una alta plusvalía, pero lamentablemente las propiedades son muy costosas y pocas personas pueden adquirirlas. El precio por metro cuadrado puede llegar hasta los $100,000 pesos. Por otro lado, hay otras colonias donde la plusvalía no es tan agresiva, pero el precio por metro cuadrado oscila entre los $35,000 y $40,000 pesos, lo cual es más accesible. También existen zonas donde el precio por metro cuadrado no es tan alto, pero los desarrolladores construyen propiedades con mayor superficie, alrededor de 200 m², lo que hace que el costo total de la propiedad sea más elevado. Por lo tanto, es necesario considerar varios aspectos para tomar una buena decisión de inversión, ya que se busca obtener ganancias tanto por el alquiler como por la plusvalía. Se debe realizar un análisis meticuloso, especialmente en propiedades nuevas que tienen una plusvalía más agresiva.

Plusvalías

Es importante reconocer y ser conscientes de que las plusvalías pasadas no garantizan las plusvalías futuras. Es decir, solo porque actualmente estés obteniendo una plusvalía del 10% no significa que después de 20 o 30 años seguirás obteniendo la misma plusvalía. Las propiedades envejecen y llega un punto en que la plusvalía se estabiliza en un promedio del 6%. Por esta razón, algunos recomiendan comprar propiedades nuevas para disfrutar de una plusvalía elevada durante los primeros 5 años y luego considerar cambiar de propiedad, ya que la plusvalía tiende a disminuir, aunque nunca llegará a cero. Es cierto que los bienes raíces generarán plusvalía, pero este porcentaje no se mantendrá constante. Sin embargo, es importante destacar que siempre será superior a la inflación, enfatiza Juan Kasuga.

Financiamientos hipotecarios

No existe un crédito hipotecario que sea el mejor para todos los casos. Para ilustrarlo, Juan menciona que dos personas pueden acudir a la misma institución financiera para solicitar un crédito hipotecario, pero incluso si trabajan en el mismo lugar y ganan lo mismo, pueden recibir tasas de interés muy diferentes. Esto se debe a características y hábitos financieros específicos de cada individuo, como su historial crediticio, estabilidad laboral, antigüedad en el empleo, edad y si cuentan o no con ahorros para el enganche, entre otros factores. Por lo tanto, el banco evalúa todos estos factores de riesgo, lo que explica por qué no existe un único crédito universal que sea el mejor para todos.

Es importante que las personas consideren ciertas características para acceder a un buen crédito, y muchas personas desconocen que existen créditos con pagos fijos y crecientes.

Los pagos fijos son aquellos que se mantienen iguales durante toda la vida del crédito. Por otro lado, en los pagos crecientes, la tasa de interés permanece constante durante la vida del crédito, pero los pagos mensuales comienzan más bajos y aumentan año tras año. Este producto existe porque te permite acceder a una línea de crédito más alta a pesar de tus ingresos, lo que te puede permitir adquirir una propiedad de mejor calidad.

Para las personas que ya cuentan con una propiedad que rentan, otra opción de financiamiento puede ser Arrenda, donde se pueden aprovechar los adelantos de las rentas de hasta un año y utilizarlos para invertir en su próximo inmueble o remodelar tu vivienda para aumentar el valor de la renta.

En conclusión, al invertir en bienes raíces es fundamental considerar aspectos como el propósito de la propiedad (habitacional o de inversión), la ubicación, las características del financiamiento hipotecario y la asesoría de expertos. Conocer las opciones disponibles, evaluar los riesgos y tomar decisiones informadas ayudará a crear un patrimonio sólido y maximizar los beneficios en el mercado inmobiliario.